Tendencije razvoja i mehanizmi regulacije hipotekarnih tržišta

Abstract

Aktuelnost problema daljeg razvoja i regulacije hipotekarnog tržišta, posebno za našu zemlju, proizlazi iz činjenice da krediti na bazi hipoteke mogu da postanu efektivan instrument za rešavanje stambenih problema građana, formiranje srednje klase društva, razvoj građevinske industrije i ekonomije u celini. Na prvi pogled, hipotekarno tržište se čini kao raznorodan skup nepovezanih segmenata. U suštini, to je kompleksan sistem različitih inovativnih instrumenata, mehanizama i institucija, koje mobilišu resurse za dugoročno hipotekarno kreditiranje i obezbeđuju refinansiranje hipotekarnih kredita emisijom hartija od vrednosti. Savremene hipotekarne sisteme u svetu karakterišu tendencije globalizacije i sekjuritizacije, socijalna usmerenost, pojačana regulacija od strane države, posebno nakon hipotekarne krize na američkom hipotekarnom tržištu 2007. godine. Brojni su programi i mere državne podrške kreditiranju pojedinih segmenata stanovništva, kao i značajne reforme na globalnom nivou, naročito sekundarnih hipotekarnih tržišta. Jedan od osnovnih ciljeva ove doktorske disertacije jeste sistematizacija teorijskih i praktičnih pitanja, kod nas i u svetu, relevantnih za razumevanje suštine i značaja savremenih mehanizama hipotekarnih tržišta. Hipotekarni mehanizmi se razmatraju iz više aspekata - pravnih, finansijskih, investicionih, socijalnih, istorijskih, organizacionih, komparativnih, razvojnih i regulatornih. Pri tome se polazi od postavke da je savremeno hipotekarno tržište globalno tržište, koje zahteva globalnu regulaciju. U vezi s tim, poseban značaj posvećen je izučavanju teorijsko- metodoloških osnova hipotekarnog tržišta, što čini predmet prvog dela ovog rada. Obrađuje se istorijski razvoj hipoteke, priroda finansijskih instrumenata, fundamentalni ciljevi i principi državne regulacije, tipovi i osiguranje rizika i teorijski aspekti efektivnog hipotekarnog tržišta. U drugom delu istraživanja sprovedena je komparativna analiza stranih modela hipotekarnih tržišta razvijenih zemalja (SAD i EU), kao i zemalja u tranziciji. Pri tome, ističe se da su strani modeli hipotekarnih tržišta formirani tokom vekova, kao i da od 1900. godine nijedna hipotekarna banka u Nemačkoj nije bankrotirala. Konstatovano je da postoji približavanje američkog i evropskog modela. Date su odgovarajuće preporuke za njihovu primenu u Srbiji. Naglašava se činjenica da ni u okviru EU ne postoji potpuno harmonizovano i jedinstveno hipotekarno tržište. U ovom delu, posebno je prikazan uspon i pad, odnosno hipotekarna kriza u SAD, sa analizom osnovnih faktora i posledica krize. Treći deo rada posvećen je bogatom istorijskom iskustvu, kao i analizi savremenih tendencija i hipotekarne renesanse u Srbiji. Posebno se naglašava da je Srbija u XIX veku imala specijalizovanu Državnu hipotekarnu banku, koja je emitovala hipotekarne hartije od vrednosti i iste prodavala na američkom i evropskom tržištu. U radu su sagledane perspektive, pravci i mogući modeli, uticaj fundamentalnih faktora, kao i date preporuke za izradu državne strategije razvoja i regulacije domaćeg hipotekarnog tržišta, uključujući kreiranje megaregulatora finansijskog tržišta.