Методи вредновања пољопривредног земљишта

Abstract

Основни циљ истраживања у раду представља утврђивање вредности пољопривредног земљишта у различитим производним подручјима на целокупној територији Војводине, применом различитих метода. Тежиште рада није на утврђивању тачних вредности пољопривредног земљишта за поједине локалитете већ долазак до општег, примењивог метода, односно превасходни циљ истраживања је да се изврши научна анализа постојећих метода процене вредности пољопривредног земљишта, да се ови методи критички сагледају, утврде слабости и предности и да се на основу тога предложе одговарајућа решења, пре свега у смислу избора одговарајућег метода за вредновање пољопривредног земљишта у зависности од његове намене, положаја и локалитета на ком се налази. Наведено истраживање представља квантитативну основу за доношење одлука, приликом избора метода вредновања земљишта. Полазне основе у истраживању представљају остварени производни и економски резултати у биљној производњи. Приликом валоризације земљишта поред остварених резултата у производњи анализирани су и други фактори који имају утицај на вредност овог ресурса, као што су густина насељености пољопривредним и непољопривредних становништвом, ниво инвестиција у пољопривреду и друге делатности, ниво подршке државе кроз субвенције и економска снага јединица локалне самоуправе. Узајамна веза добијених вредности земљишта применом метода приносне вредности која је утврђена на основу стварне и калкулативне земљишне ренте, као и фактора чији се утицај на вредност анализира и прикупљених података о прометној, односно тржишној вредности земљишта, утврђена је применом метода вишеструке линеарне регресије. На основу добијених резултата регресионе анализе за факторе на нивоу значајности од 0,05 и 0,01 установљено је да највећи допринос тржишној вредности даје приносна вредност земљишта, што указује на то да остварени економски резултати у пољопривредној производњи имају највећи утицај на тржишну вредност земљишта. Поред овог фактора значајан утицај у погледу повећања тржишне вредности земљишта имају државне субвенције по хектару обрадивих површина, као и густина насељености. Повећање удела државног земљишта у укупним земљишним површинама и густине насељености пољопривредним становништвом утиче на смањење тржишне вредности, при чему је израженији допринос смањењу вредности код учешћа државног земљишта у укупним земљишним површинама од аграрне насељености.

Osnovni cilj istraživanja u radu predstavlja utvrđivanje vrednosti poljoprivrednog zemljišta u različitim proizvodnim područjima na celokupnoj teritoriji Vojvodine, primenom različitih metoda. Težište rada nije na utvrđivanju tačnih vrednosti poljoprivrednog zemljišta za pojedine lokalitete već dolazak do opšteg, primenjivog metoda, odnosno prevashodni cilj istraživanja je da se izvrši naučna analiza postojećih metoda procene vrednosti poljoprivrednog zemljišta, da se ovi metodi kritički sagledaju, utvrde slabosti i prednosti i da se na osnovu toga predlože odgovarajuća rešenja, pre svega u smislu izbora odgovarajućeg metoda za vrednovanje poljoprivrednog zemljišta u zavisnosti od njegove namene, položaja i lokaliteta na kom se nalazi. Navedeno istraživanje predstavlja kvantitativnu osnovu za donošenje odluka, prilikom izbora metoda vrednovanja zemljišta. Polazne osnove u istraživanju predstavljaju ostvareni proizvodni i ekonomski rezultati u biljnoj proizvodnji. Prilikom valorizacije zemljišta pored ostvarenih rezultata u proizvodnji analizirani su i drugi faktori koji imaju uticaj na vrednost ovog resursa, kao što su gustina naseljenosti poljoprivrednim i nepoljoprivrednih stanovništvom, nivo investicija u poljoprivredu i druge delatnosti, nivo podrške države kroz subvencije i ekonomska snaga jedinica lokalne samouprave. Uzajamna veza dobijenih vrednosti zemljišta primenom metoda prinosne vrednosti koja je utvrđena na osnovu stvarne i kalkulativne zemljišne rente, kao i faktora čiji se uticaj na vrednost analizira i prikupljenih podataka o prometnoj, odnosno tržišnoj vrednosti zemljišta, utvrđena je primenom metoda višestruke linearne regresije. Na osnovu dobijenih rezultata regresione analize za faktore na nivou značajnosti od 0,05 i 0,01 ustanovljeno je da najveći doprinos tržišnoj vrednosti daje prinosna vrednost zemljišta, što ukazuje na to da ostvareni ekonomski rezultati u poljoprivrednoj proizvodnji imaju najveći uticaj na tržišnu vrednost zemljišta. Pored ovog faktora značajan uticaj u pogledu povećanja tržišne vrednosti zemljišta imaju državne subvencije po hektaru obradivih površina, kao i gustina naseljenosti. Povećanje udela državnog zemljišta u ukupnim zemljišnim površinama i gustine naseljenosti poljoprivrednim stanovništvom utiče na smanjenje tržišne vrednosti, pri čemu je izraženiji doprinos smanjenju vrednosti kod učešća državnog zemljišta u ukupnim zemljišnim površinama od agrarne naseljenosti.

The main objective of the research in this thesis is determination of the value of agricultural land in different production areas on the entire territory of Vojvodina, by applying different methods. The focus of the thesis is not on establishing the exact values of agricultural land for certain localities, but devising a general, applicable method; in other words, the primary aim of the research is to conduct scientific analysis of the existing methods for evaluation of agricultural land, to critically examine these methods, to identify their strengths and weaknesses, and accordingly, to propose suitable solutions, primarily in terms of selecting an appropriate method of evaluation of agricultural land depending on the purpose, position and locality of the land. This research is a quantitative basis for decision-making when selecting the methods of land evaluation. The starting points of this research are accomplished production and economic results in crop production. Apart from this, during valorisation of the land the research also included the analysis of other factors that influence the value of this resource. These factors include: population density of agricultural and non-agricultural population, the level of investments in agriculture and other industries, the level of governmental support through subsidies and economic power of the local self-government. The mutual relation of the obtained values of land, gained using the methods of yield value, is determined by applying the methods of multiple linear regression, while yield value is determined on the basis of the actual and calculative land rent, the analysed factors that influence the value, as well as the collected data on the market value of land. On the basis of the obtained results of the regression analysis for the factors at the level of significance from 0.05 to 0.01, it was found that the yield value makes the greatest contribution to the market value, which indicates that the achieved economic results in agricultural production have the greatest influence on the market value of land. In addition, factors that have significant impact on the increase of the market value of land are governmental subsidies per hectare of arable land, as well as population density. On the other hand, the market value is decreased when the share of state-owned land in the total land area is larger and the population density of agricultural population is higher, while the share of state-owned land contributes more substantially to the decrease of the value than agricultural population.