Уговор о закупу пословних зграда и просторија

Abstract

Савремено друштво почива на принципима тржишне економије коју, у правилу, прати убрзан процес производње и промета, те јачање економске самосталности привредних субјеката. Отуда је и разумљива потреба ових субјеката да своје привредне циљеве остварују на што ефикаснији и економичнији начин. Један од њих је и прибављање употребне вредности одређеног добра путем закупа, при чему се, као најраспрострањенији правно - економски облик закупа, јавља закуп пословних зграда и просторија. Овај облигациони однос одликује низ специфичних елемената што га, спрам закупа у општем смислу, чини односом дифферентиа специфица. Управо та посебна обележја уговора о закупу пословних зграда и просторија, посматрана кроз етапе његовог рађања, стварања права и обавеза његових учесника и, најзад, специфицитет његовог гашења, чине окосницу овог истраживања. Истраживање обухвата седам тематских целина, при чему резултати упоредноправне анализе овог института у евроконтиненталним правним системима (свим државама бивше Југославије, Руској Федерацији, Швајцарској, Аустрији, Немачкој, Француској и Италији), те у англосаксонском правном кругу (Великој Британији и Сједињеним Америчким Државама) прожимају целокупну материју дисертације. Пружање научно утемељених и актуелном судском праксом поткрепљених аргумената за ново и модерно нормативно уређење закупа пословних просторија у правним системима Републике Српске и Републике Србије, по узору на савремене тенденције у упоредном праву, представља основни мотив истраживања. У исти мах, сврха овог научног подухвата исцрпљује се и у тежњи да се потенцијалним субјектима уговора о закупу пословних зграда и просторија пружи могућност за прецизним утаначењем уговорних воља (правних и економских интереса) како би се предупредили судски спорови или макар допринело бржем и ефикаснијем решавању истих, те како би се стране мотивисале за поштовање своје уговорне дисциплине.

Savremeno društvo počiva na principima tržišne ekonomije koju, u pravilu, prati ubrzan proces proizvodnje i prometa, te jačanje ekonomske samostalnosti privrednih subjekata. Otuda je i razumljiva potreba ovih subjekata da svoje privredne ciljeve ostvaruju na što efikasniji i ekonomičniji način. Jedan od njih je i pribavljanje upotrebne vrednosti određenog dobra putem zakupa, pri čemu se, kao najrasprostranjeniji pravno - ekonomski oblik zakupa, javlja zakup poslovnih zgrada i prostorija. Ovaj obligacioni odnos odlikuje niz specifičnih elemenata što ga, spram zakupa u opštem smislu, čini odnosom differentia specifica. Upravo ta posebna obeležja ugovora o zakupu poslovnih zgrada i prostorija, posmatrana kroz etape njegovog rađanja, stvaranja prava i obaveza njegovih učesnika i, najzad, specificitet njegovog gašenja, čine okosnicu ovog istraživanja. Istraživanje obuhvata sedam tematskih celina, pri čemu rezultati uporednopravne analize ovog instituta u evrokontinentalnim pravnim sistemima (svim državama bivše Jugoslavije, Ruskoj Federaciji, Švajcarskoj, Austriji, Nemačkoj, Francuskoj i Italiji), te u anglosaksonskom pravnom krugu (Velikoj Britaniji i Sjedinjenim Američkim Državama) prožimaju celokupnu materiju disertacije. Pružanje naučno utemeljenih i aktuelnom sudskom praksom potkrepljenih argumenata za novo i moderno normativno uređenje zakupa poslovnih prostorija u pravnim sistemima Republike Srpske i Republike Srbije, po uzoru na savremene tendencije u uporednom pravu, predstavlja osnovni motiv istraživanja. U isti mah, svrha ovog naučnog poduhvata iscrpljuje se i u težnji da se potencijalnim subjektima ugovora o zakupu poslovnih zgrada i prostorija pruži mogućnost za preciznim utanačenjem ugovornih volja (pravnih i ekonomskih interesa) kako bi se predupredili sudski sporovi ili makar doprinelo bržem i efikasnijem rešavanju istih, te kako bi se strane motivisale za poštovanje svoje ugovorne discipline.

Modern society is based on the principles of market economy, which, as a rule, follows an accelerated process of production and trade, and strengthening the economic independence of economic entities. Hence there is a clean need these entities to achieve their business objectives in the most efficient and economical way. One of them is the acquiring use value for certain goods through lease, in which, as the most widely used legal - economic forms of lease, appears lease of commercial buildings and premises. This contractual relationship is characterized by a set of specific elements of it, towards the basic type of lease, seems relations differentia specifica. Just these special characteristics of the lease contract of commercial buildings and premises, seen through the stages of its genesis, the creation of rights and obligations of its participants, and finally, through the specificity of its termination, are the backbone of this research. Research includes seven thematic parts, whereby the results of the comparative analysis of this institute in the continental law systems (all countries of former Yugoslavia, the Russian Federation, Switzerland, Austria, Germany, France and Italy) and in common law jurisdictions (the UK and the United States) permeate the entire matter of the dissertation. Providing scientifically justified, a current jurisprudence substantiated arguments for a new and modern normative regulation of a lease of business premises in the legal systems of the Republic of Srpska and Republic of Serbia, modeled on contemporary trends in comparative law, is the basic motive of the research. At the same time, the purpose of this scientific project consists in striving to provide to potential subjects of the lease contract of commercial buildings an opportunity for precise contractual stipulations about legal and economic interests in order to prevent litigation, or at least contribute to a faster and more efficient resolution of the same, and to motivate the parties to respect their contractual discipline.